Ein Immobilienmakler auf Mallorca ist für Sie wichtig, wenn Sie sich dazu
entscheiden eine Immobilie auf Mallorca zu erwerben. Für diesen Traum fallen außer
der Investition noch einige Behördengänge und die Notwendigkeit von Unterlagen
an. Damit der Erwerb Ihrer Traumimmobilie reibungslos abläuft, finden Sie hier eine
Checkliste. Auch helfen wir Ihnen bei der Marktwerteinschätzung der Immobilie, für
die Sie sich interessieren, sind kompetent und helfen Ihnen bei der Kommunikation
mit dem Verkäufer.
Spanisches Bankkonto ist unbedingt notwendig
Etwa 14 Tage vor dem Notartermin sollten Sie das Konto eingerichtet haben. Einige
Verkäufer wünschen tatsächlich einen bankbestätigten Scheck in Höhe des
Kaufpreises sowie der Erwerbsnebenkosten. Die rechtzeitige Einrichtung ist
erforderlich, damit Sie am Beurkundungstag den Scheck in der Bank erhalten
können. Außerdem benötigen Sie das Konto für die laufenden Kosten wie
Müllgebühren, Strom, Wasser und Grundsteuer.
Für die Eröffnung eines spanischen Bankkontos benötigen Sie Ihren
Personalausweis oder Reisepass und eine N.I.E.
Notwendigkeit der N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero) –
Identifikationsnummer für Zuwanderer bzw. Ausländische Mitbürger
Diese spanische Steuernummer müssen Sie beantragen, da sie für alle rechtskräftigen
Geschäfte, wie zum Beispiel Autokauf, Mietverträgen, Immobilienkauf etc. von Bedeutung ist.
Ohne diese Nummer könne Sie auf Mallorca keine Verträge und Käufe abschließen.
Reservierungsvertrag / Optionsvertrag unterzeichnen
Reservierungsvertrag: Bei diesem Vertrag wird durch eine überschaubare
Reservierungsgebühr seitens des Interessentens die Immobilie für eine vereinbarte
Zeit reserviert. Kauft der Interessent innerhalb dieser Zeit die Immobilie, wird die
Gebühr dem Kaufpreis angerechnet. Wenn der Interessent sich gegen den Kauf der
Immobilie entscheidet, verliert er diese Gebühr.
Optionsvertrag (contrato de opción de compra): Wird am meisten verwendet. Hier
fällt eine Optionsgebühr in Höhe von 10% des Kaufpreises an. Diese wird auf ein
Treuhandkonto des Maklers hinterlegt. Damit hat der Käufer der Immobilie
gleichzeitig auch das Recht erstanden, diese in der festgelegten Frist zu den genau
festgelegten Konditionen käuflich zu erwerben. Im Laufe der Frist wird dann durch
einen Rechtsanwalt oder dem Makler selbst der Verkäufer und Käufer zu einem
Termin zur Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde geladen. Wird die Immobilie
seitens des Käufers doch nicht erworben, erhält der Verkäufer die Optionsgebühr.
Wird der Kaufvertrag allerdings seitens des Verkäufers aufgelöst, da er die Immobilie
evtl. an einen höher bietenden Käufer verkauft hat, muss er die Optionsgebühr und
eine Gebühr in der gleichen Höhe der Optionsgebühr dem Käufer bezahlen.
In beiden Verträgen muss klar festgelegt sein, in welchen Fällen die Anzahlung
verloren geht, wenn es zum Scheitern der des Kaufes kommt.
Einholung des Grundbuchauszuges (Nota Registro)
Dieser ist beim zuständigen spanischen Grundbuchamt zu beantragen. Da es ein
öffentliches Register ist und Sie ein legitimes Interesse haben, können Sie diesen
dort einholen. Ein bloßes Kaufinteresse reicht aus, um ein Grundbuchauszug zu
erhalten. Zur Beantragung geben Sie den Ort der Immobilie sowie den Namen des
aktuellen Käufers bzw. ehemaligen Eigentümers an. Dieser wird nicht über die
Einholung des Auszuges informiert. In einem vollständigen Auszug sind die genauen
Daten aller wichtigen Urkunden mit Zeitangabe eingetragen. Sie als Kaufinteressent
sollten beachten, dass Eigentümer und Verkäufer im Grundbuch einheitlich sind.
Personen, die Rechte an dieser Immobilie besitzen, werden dort mit Steuernummer,
und Namen aufgeführt. Dies gilt für juristische als auch für natürliche Personen.
Das Grundbuch enthält unter anderem folgende Angaben:
• Den Eingetragenen Eigentümer (Titulares Actuales)
• Die Grundstücksbeschreibung mit Lage, Angabe der bebauten Fläche, Größe,
Art der Immobilie, wie zum Beispiel Garage, Wohnung, Grundstück, Haus,
Finca etc.
• Eintragsdatum
• Die Art der Erwerbung der Immobilie
• Eventuelle Belastungen (wie z. B. Wegerechte oder Hypotheken)
• Eventuell angrenzende Objekte
• Die Katasterreferenznummer
Der Katasterauszug (extracto del catastro)
Beim Erwerb einer Immobilie ist der Katasterauszug oftmals aufschlussreich. Das
Katasteramt in Spanien bzw. auf Mallorca führt Informationen über Immobilien und
Grundstücke, deren Beschreibung und Grenzen sowie Kartenposition und andere
Informationen. Es setzt den Katasterwert („valor catastral”) der Immobilien und deren
Steuern fest. Die Katasterpläne zeigen Ihnen die vorhandenen Nebengebäude,
Tennisplätze oder Pools, sowie die Aufbauten rund um die Immobilie. Der Wert des
Grundstückes steigt mit den Maßnahmen der Bebauung. Allerdings sind die Steuern
dann auch dementsprechend hoch. Aus diesem Grunde lassen die Gemeinden
gerne Luftaufnahmen von der Immobilie und dem Grundstück fertigen, um
festzustellen, ob eventuell Gebäude ohne Genehmigung errichtet wurden. Werden
solche Gebäude ausfindig gemacht, werden diese in das Kataster eingetragen und
dafür Steuern erhoben, wobei es unrelevant ist, ob dafür eine Baugenehmigung
vorliegt.
Deshalb ist es erwähnenswert, dass den angegebenen Aufbauten, Pläne oder
Parzellengrößen keine rechtlich verbindliche Bedeutung beizumessen ist. Diese
dienen nur als Eckwerte, damit die Steuern berechnet werden können. Auch wird das
spanische Kataster nicht ständig aktualisiert, weshalb eine Notwendigkeit besteht
einen aktuellen Auszug rechtzeitig vor dem Notartermin anzufordern.
Die Bescheinigung über das Nichtvorliegen öffentlich-rechtlicher Bauverstöße
(Certificado de no-infracción urbanística)
Liegen für das von Ihnen gewählte Objekt keine Bauverstöße oder keine
Abrissverfügung vor, bekommen Sie darüber eine Bescheinigung (Certificado de noinfracción urbanística) vom örtlichen Rathaus ausgestellt.
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad)
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung stellt die
zuständige Gemeinde aus. Diese bestätigt, dass Ihre Immobilie, die zu
Wohnzwecken genutzt werden soll, auch bewohnbar ist, die Mindestanforderung der
sanitären Einrichtungen, Größe und Technik erfüllt. Mit dieser Bescheinigung können
Sie Strom, Gas-, Wasser-, Abwasser- und Telefonanschluss einrichten. Die Gültigkeit
dieser Bescheinigung beträgt 10 Jahre, danach bedarf es einer
Verlängerungsbescheinigung (cédula de renovación)
Der Energieausweis (Certificado de efeciencia energética)
In Spanien ist es seit dem 1.6.2013 Pflicht, einen Energieausweis für die Immobilie
zu besitzen. Beim Kauf einer Immobilie muss der Verkäufer diesen vorweisen.
Dieser wird benötigt, um eine Übersicht über die Bewertung des Strom-, Wärme-,
und Kälteverbrauch zu erhalten. Die Summe der Gesamtbeurteilung ergibt sich aus
den separierten Kriterien der Effizienzklassen. Der Ausstoß von CO2 dient als Einheit
für den Energieverbrauch. Auch können Sie dem Dokument Empfehlungen
entnehmen, wie der Energieverbrauch der Immobilie verringert werden kann. Der
Energieausweis wird von einem autorisierten Bauingenieur, oder einem berechtigten
Architekten ausgestellt und besitzt eine Gültigkeit für die Dauer von 10 Jahren.
Der Architekt benötigt zur Erstellung des Ausweises vor Ort den Grundbuchauszug,
und Grundrisspläne. Hat er alle Daten erfasst, werden diese entsprechend
eingereicht und beim Registro eingetragen. Der Energieausweis ist beim Erwerb
zwingend notwendig.
Finanzierung durch die Bank
Sie sollten wissen, dass nur wenige von Banken in Deutschland einen Kauf einer
Immobilie auf Mallorca finanzieren. Das Risiko bei der Abwicklung und Bewertung ist
zu groß. Deutsche Banken bieten meist nur die Möglichkeit, in Deutschland eine
eigene Immobilie zu beleihen, um damit dann die Immobilie in Spanien zu
finanzieren. Lassen Sie sich besser die Immobilie auf Mallorca durch eine spanische
Bank finanzieren. Viele Mitarbeiter der Banken in Spanien sprechen deutsch.
Notartermin
Der Notar prüft die Dokumente beider Parteien auf Vollständigkeit, die für den Kauf
einer Immobilie notwendig sind. Dazu zählen unter anderem die Steuernummer,
Identitäten, den aktuellen Grundbuchauszug, Bewohnbarkeitsbescheinigung,
Grundsteuerbelege, die vom Verwalter erstellte Bescheinigung der Zahlung der
Gemeinschaftskosten sowie der Energieausweis.
Der notarielle Kaufvertrag (Escritura Pública de Compraventa)
Damit Sie als neuer Eigentümer in das Grundbuch (Registro de la Propiedad)
eingetragen werden können, ist ein notarieller Kaufvertrag notwendig. Er enthält
neben den allgemeinen Daten zu den Parteien den Kaufpreis, eine genaue
Immobilienbeschreibung inklusive eventuell vorhandener Belastungen sowie die
genauen Zahlungsmodalitäten.
Sind alle Dokumente bei dem Notartermin vollständig und von dem Notar anerkannt
worden, kommt es zur Unterzeichnung des Kaufvertrages mit Verkäufer und Käufer
Während des Termins überprüft der Notar die Identitäten von Verkäufer und Käufer,
er vergleicht er die Angaben mit dem eingeholten derzeitigen Grundbuchauszug. Bei
Übereinstimmung unterrichtet er beide Parteien über deren Pflichten und Rechte.
Anschließend liest er den notariellen Kaufvertrag vor und berichtigt oder ergänzt
notwendige Dinge.
Nach Unterschrift beider Parteien übergibt der Käufer dem Verkäufer den Scheck
oder veranlasst eine Echtzeitüberweisung vor dem Notar. Danach erfolgt die
Schlüsselübergabe. Der Käufer erhält erstmals nur eine Kopie des Kaufvertrags, da
der Notar das Original für das Grundbuchamt benötigt. Nach etwa 6 Monaten erhält
der Käufer dann die Originalkaufurkunde.
• Für all die notwendigen Unterlagen und Behördengänge haben wir eine
deutsch- und spanisch sprechende Übersetzerin, Frau Niedrich, die
diese Dinge gerne für Sie erledigt. Auch ist sie beim Notartermin
anwesend und übersetzt und kümmert sich im Nachgang um die
Einrichtung Ihrer jährlichen Steuerzahlung oder die Eintragung in das
Eigentumsregister.